מבשרת תקשורת ועתונות (זמן מבשרת) בע"מ נ' כלכלית ירושלים בע"מ

פסק דין

המבקשת עותרת למתן צו הצהרתי לפיו אחוזי בניה הנובעים מהקלות שמקורן בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 (להלן: "התקנות") אינם בבעלות המשיבה. לשיטתה יש להבחין בין "אחוזי בניה" או "זכויות בניה" שהם פועל יוצא של תכנית תקפה, לבין כאלה הניתנים כסטיה מתכנית תקפה. אלה האחרונים "הם מחוץ לכל מסגרת משפטית של התכנית התקפה". לפיכך, כך טוענת המבקשת, אף שבתקנון המוסכם החל על נכס המקרקעין שבמחלוקת הוקנו למשיבה באופן בלעדי כל אחוזי הבניה וזכויות הבניה "הקיימים כעת או שיתווספו בעתיד לחלקה" מושא התביעה, הרי שאלה אינם כוללים את הזכויות שניתן לקבל כסטיה מהתכנית התקפה.

המשיבה היא החוכרת לדורות של מספר חלקות משנה במקרקעין הידועים כגוש 30466 חלקה 5 במעוז ציון (להלן: "המקרקעין"). המדובר בבניין מסחרי ובו 26 יחידות משנה הרשום בפנקס הבתים המשותפים. ביום 30.1.1996 נרשם תקנון מוסכם למקרקעין (להלן:"התקנון המוסכם"), הקובע כי מלוא אחוזי הבניה וזכיות הבניה "יהיו שייכים בלעדית ליחידת משנה 5/14" שבבעלות המשיבה.

המבקשת רכשה מהמשיבה את חלקת משנה 26 של המקרקעין במסגרת חוזה מכר מיום 31.12.07 (להלן: "החוזה"). כשנתיים לאחר מכן רכשה המבקשת את חלקת משנה 13 מצד שלישי. ביום 9.8.10 חתמה המבקשת על הסכם ניהול עם המשיבה בנוגע לחלקת משנה 13, שנרכשה ככל הנראה בסמוך למועד זה (חוזה הרכישה של חלקת משנה 13 לא הוצג לבית המשפט).

בתובענה, שהוגשה כהמרצת פתיחה, נטען כי לאחר רכישת חלקת משנה 13 גילתה המבקשת כי בחלקת משנה זו קיימת חריגת בניה. או אז פנתה המבקשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בבקשה לאשר תכנית שתגדיל את שטח הבניה המותר בחלקה. בקשה זו נדחתה בסופו של יום מהטעם כי לא ניתנה הסכמה של 75% מבעלי הזכויות לבקשה. לפיכך לא נדרשה ועדת הערר להכרעה בשאלת הבעלות בזכויות הבניה, שממילא אינה במסגרת סמכותה. בעקבות החלטה זו פנתה המבקשת לבית המשפט.

טענות הצדדים

כאמור, המבקשת סבורה שיש להבחין בין זכויות בניה במקרקעין על פי מקורן. לשיטתה אין להחיל דין שווה על זכויות בניה החלות מכח תכנית תקפה, שלטענתה ניצולן אינו מצריך אלא הגשת בקשה בזכות במסגרת התכנית, לבין זכויות המוקנות כהקלה ותוך סטייה מתכנית תקפה. אלה האחרונות כפופות לשיקול דעתה של הרשות, אין הן בגדר "זכות מוקנית ולבטח לא זכות קניינית", והן "מחוץ לכל מסגרת משפטית של תכנית בניין עיר". מכאן כי אף אם הוקנו למשיבה זכויות הבניה בנכס, הרי שאלה אינן כוללות את האפשרות לקבלת תוספת בינוי מכח עתירה להקלה שאינה בגדר סטיה ניכרת מתכנית העיר התקפה. המבקשת מבהירה כי התקנות כפי שתוקנו ביום 13.6.02 (ק"ת 6175 מיום 13.6.02) קובעות כי סטיה של פחות מ-6% משטחי הבינוי המותרים לא תיחשב כ"סטיה ניכרת" מתכנית. לשיטתה זכאי כל דייר לעתור לקבלת הקלה זו של עד 6% משטחי הבינוי המותרים, וזו אינה שמורה דווקא למי שמחזיק בכל זכויות הבניה בנכס אף אם נקבע שהוא זכאי גם למלוא הזכויות העתידיות. המבקשת אינה חולקת על העובדה כי בתקנון המוסכם נקבע כי "אחוזי בניה נוספים, זכויות בניה הקיימים כעת או שיתווספו בעתיד לחלקה, יהיו שייכים בלעדית ליחידת משנה 5/14 ליתר בעלי יחידות המשנה לא יהיו כל זכויות בניה בחלקה", ומכאן כי אלה הוקנו למשיבה. עם זאת טוענת המבקשת כי מאחר ולא נרשם בתקנות המוסכם שמדובר בזכויות בניה "מכל סוג שהוא", הרי שיש לפרש את התקנון ככזה העוסק אך ורק בזכויות המוקנות מכח תכנית תקפה, ולא ככאלה הניתנות תוך סטיה מתכנית מעין זו.

המשיבה שוללת מכל וכל את טענות המבקשת. לטענתה הוראות התקנון המוסכם ברורות וחד משמעיות, והן מנוסחות על דרך החיוב והשלילה גם יחד כשהן קובעות כי כל זכויות הבניה בנכס מוקנות לה. לאלה נוספות גם הוראות החוזה עליו חתמה המבקשת, כפי שיובהר להלן. כן טוענת המשיבה כי מאחר וזכויות הבניה במהותן אינן אלא הגבלה שהטיל המחוקק על המקרקעין, הרי שהסרת ההגבלה בכל דרך שהיא נלכדת במונח "זכויות בניה", ולפיכך כל זכות בניה בנכס, מכל סוג ומין, מצויה בבעלות המשיבה.

דיון

עיקרו של פרק ב' לתקנון המוסכם עוסק בהענקת מלוא זכויות הבניה ליחידת משנה 5/14 שהזכויות בה מוקנות למשיבה. הוראות אלה מתפרשות על לא פחות מעשרה סעיפי משנה, והן מפורטות וחד משמעיות. התקנון המוסכם קובע לעניין זה כי:

1. אחוזי בניה נוספים, זכויות בניה הקיימים כעת או שיתווספו בעתיד לחלקה, יהיו שייכים בלעדית ליחידת משנה 5/14 ליתר בעלי יחידות המשנה לא יהיו כל זכויות בניה בחלקה 2.

2. בעלי יחידת משנה 5/14, יהיו רשאים לנצל את אותם אחוזי בניה במלואם בכל אופן ובכל דרך בה יבחרו בין לשיעורין ובין כמקשה אחת, ללא צורך בקבלת הסכמת יתר בעלי היחידות, הנתנת בזאת למפרע.

3. בעלי יחידת משנה 5/14 יהיו רשאים לבנות את אותן תוספות על הגג הצמוד ליחידות המשנה שבבעלותם וכן בחלקים הבלתי בנויים האחרים בבנין לפי שיקול דעתם הבלעדי ומבלי שיתר בעלי יחידות המשנה יוכלו להתנגד לכך.

[השיבושים במקור – ר.ו.]

עוד נקבע בתקנון כי כל הגגות שיווצרו לאחר הבניה יהיו אף הם בבעלות יחידת משנה 5/14; כי בעלי יחידת משנה זו יוכלו לפצל את יחידות המשנה ליחידות נוספות על פי שיקול דעתם וללא הסכמת יתר בעלי יחידות המשנה; כי יוכלו לחלק את אחוזי הבניה בכל דרך ואופן שיבחרו "לפי שיקול דעתם הבלעדי"; וכי הם יוכלו לאחר כל שלב בבניה לתקן את צו רישום הבית המשותף (סעיפים 4, 5, 7 ו-9 לתקנון המוסכם).

מלשון התקנון עולה כי זכויות הבניה (שכונו בתקנון, ולו כדי להסיר ספק, גם בשם "אחוזי הבניה") הוקנו למשיבה, כאשר אלה כוללות הן את הזכויות הקיימות באותה עת והן כאלה שיתוספו בעתיד. לקביעה זו נוספה שורה של קביעות המעצימה אותה, מעניקה למשיבה שיקול דעת בלעדי בדרך בה ינוצלו זכויות הבניה, מאפשרת לה לסחור בהן כרצונה, ומעניקה לה אף את הגגות שיווצרו לאחר השלמת הבניה. התקנון המוסכם אף הבהיר במפורש כי מדובר לא רק בבנייה על הגגות אלא בכל חלק אחר בבניין. לשונו של התקנון אינה מסוייגת בכל דרך שהיא.

בגדר הקדמת המאוחר אבהיר כי קבלת הטענה כאילו היה על המשיבה להוסיף לאמירה הבלתי מסוייגת הנ"ל, בגדרה הוקנו לה זכויות הבניה הקיימות וכל אלה שיתוספו להן, גם את המילים "מכל סוג שהוא" כדי לכלול זכויות עתידיות הבאות בגדר סטיה מתכנית, תביא למצב בו אין לדבר סוף. לכאורה גם הוספת מילים אלה אין בהן די, שהרי לו היו נכתבות היתה המבקשת טוענת כי היה על המשיבה לכלול גם את המילים "ובכלל אלה כאלה שיהוו סטייה לתכנית"; ולו היו אף אלה מוספות היתה המבקשת טוענת שיש להוסיף את המילים "על פי תקנות קיימות או שיתוקנו"; ולו היה השינוי בהיקף זכויות הבניה נעשה דווקא בצו, או אולי בדבר חקיקה ראשי, היתה המבקשת טוענת כי גם לכך לא כיוון המשורר, שהרי לא אמר מילים אלה במפורש. פרשנות מעין זו אינה פרשנות הנובעת מלשון החוזה והיא מהווה סטיה ניכרת ממטרתו והגיונו, כפי שיובהר להלן.

כאמור, לשון התקנון המוסכם תומכת באופן ברור בעמדת המשיבה. אלא שבכך לא די. הוראות התקנון המוסכם המצוטטות לעיל אינן עומדות לבדן. כפי שצויין לעיל, יחידת המשנה הראשונה שהמבקשת רכשה בה זכויות נרכשה מהמשיבה. במסגרת החוזה שבין השתיים הצהירה המבקשת כי ידוע לה קיומו של התקנון המוסכם (הוראות סעיף 7.1 לחוזה והגדרת ה"תקנון המוסכם" בסעיף 2 לחוזה). כן נקבע, בין היתר, כי:

"למען הסר ספק, מובהר בזה במפורש כי אחוזי בניה קיימים בלתי מנוצלים ו/או נוספים וזכויות בניה הקיימות כעת או שיתווספו בעתיד על המקרקעין שייכים בלעדית למוכרת ולקונה לא יהיו זכויות בניה כלשהן"

[הגדרת "הממכר" בסעיף 2 לחוזה].